"Ich wusste, dass Notarkosten kommen. Dass sie aber nicht erst später, sondern faktisch "morgen" nach der Unterschrift fällig werden, hat mich gezwungen, kurzfristig Gelder zu organisieren. Liquidität ist oft wichtiger als die Höhe des Kaufpreises." - Kevin

Hallo

Der Zeitpunkt, der alles verändert

Viele private Vermieter kennen die Zahlen. Man rechnet mit Handänderungssteuer und Notarkosten. Bei einer 300'000 CHF-Wohnung im Kanton Bern sind das schnell 9'300 CHF (ca. 3,1 % des Kaufpreises). Zahlen aus meiner persönlichen Erfahrung Frühjahr 2026.

Dazu gehören:

  • Die Handänderungssteuer (ca. 5'300 CHF).

  • Die Notarkosten inkl. der Erstellung des Pfandbriefs (ca. 4'000 CHF).

Das Problem ist nicht die Summe an sich. Das Problem ist der Zeitpunkt.

Diese 9'300 CHF müssen sofort nach der Vertragsunterzeichnung bezahlt werden. Oft heisst das faktisch: „Morgen". Sie können nicht in die Hypothek aufgenommen werden. Sie sind eine zusätzliche Hürde zu den 25–35 % Eigenkapital, die die Bank ohnehin verlangt.

Ich habe das zwar erwartet, aber die Konsequenz unterschätzt. Weil das Geld innerhalb von 24 Stunden fällig war, musste ich kurzfristig Reserven organisieren, die eigentlich für andere Zwecke gedacht waren. Es ist der klassische Fall von „Ich habe genug Eigenkapital, aber nicht genug verfügbare Liquidität zum richtigen Zeitpunkt".

Ein Immobilien Deal ist nicht etwas, das täglich und immer wieder von selbst kommt. Ihn wegen den 3% platzen zu lassen kommt nicht mehr in Frage an diesem Punkt im Prozess.

Die Realität für deine Planung:

Wenn du Renditeobjekte kaufst, darfst du nicht nur die rund 30 % Eigenkapital auf den Kaufpreis rechnen, oder das was deine Bank von dir verlangt. Du musst 3–4 % extra Liquidität für die Abfertigung einplanen.

Bei 300'000 CHF Kaufpreis brauchst du also nicht nur 90'000 CHF Eigenmittel, sondern eher 100'000 CHF an verfügbarer Liquidität, um den Kauf sicher abzuschliessen. Ohne diesen Puffer stehst du nach der Unterschrift unter Druck und musst improvisieren.

Das ist kein theoretisches Risiko. Das ist der Moment, in dem ein Deal scheitern kann, nur weil die Zahlungsbedingungen nicht klar waren.

Frage an dich: Hast du bei deinem letzten Kauf die Liquidität für die sofort fälligen Notarkosten separat eingeplant, oder hast du auch hier kurzfristig Gelder umschichten müssen?

Bis nächste Woche, Kevin